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武漢二手房為什么寫存量房?武漢二手房交易流程步驟

來源:楚漢網  作者:小楚  發布時間:2021-01-01 10:21
摘要:為什么考慮二手房?能否不經過房屋中介,買賣雙方自行交易并完成過戶登記?購房資格如何審核?關于武漢二手房交易經驗,希望能給需要的朋友一點參考。 武漢二手房為什么寫存量房?武漢二手房交易流程步驟 一、為什么考慮二手房? 因為二手房(存量房)是現房,而絕大多

為什么考慮二手房?能否不經過房屋中介,買賣雙方自行交易并完成過戶登記?購房資格如何審核?關于武漢二手房交易經驗,希望能給需要的朋友一點參考。

武漢二手房為什么寫存量房?武漢二手房交易流程步驟
武漢二手房為什么寫存量房?武漢二手房交易流程步驟

一、為什么考慮二手房?

因為二手房(存量房)是現房,而絕大多數的一手房(商品房)是期房。在我們和開發商簽訂商品房買賣合同,辦好按揭繳納房款之前,房子還沒蓋出來。我們對未來居室的美好愿景只能停留在設計大師的概念草圖以及售房小姐的嬌美笑容里,樣板間的奢華典雅能否復制尚是未知數。唯一的擔保是開發商的信用,商品房交易的驚險跳躍對買受人而言更加驚險。

二手房的選擇更加多樣。房屋的位置、總價、面積、公攤、樓層、戶型、噪音、學區、車位、物業、綠化、供熱、鄰居乃至風水等等,都是需要考慮的因素,貝殼上有充足的房源作選擇取舍。我和博文很難接受高層住宅的噪音及戶型(不知道咋設計的),老小區里的二手房幾乎是我們的唯一選擇。

至于交易中的法律風險——我覺得和一個龐大的開發商對抗要比和一個自然人對抗困難的多,更何況賣家是可選擇的。

二、房屋中介

Q:能否不經過房屋中介,買賣雙方自行交易并完成過戶登記?

A:當然可以。房屋過戶登記手續并不復雜,對學習能力尚可的朋友而言,雙方自行辦理不成問題。不動產登記中心的工作人員服務態度很好,他們會給我們必要的指導。

Q:中介幫我們介紹了買/賣家,能否繞開中介不支付中介費?

A:拋開誠信的問題!睹穹ǖ洹§965規定“委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。”

但是,如果房屋中介沒有提供交易機會或者媒介服務,中介人不能請求支付報酬。房屋中介若僅是帶客戶看房,沒有告知出賣人信息,買受人通過其他正當方式結識出賣人并締結合同,合同的締結并不依賴于中介的居間服務,交易雙方拒絕支付中介費用是合理的。

可參考的是最高人民法院公布的第1號指導案例的裁判要點:“買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,買方有權選擇報價低、服務好的中介人促成房屋買賣合同成立,其行為并沒有利用先前與之簽約中介人的房源信息,故不構成違約。

三、購房資格審核

二手房交易同樣有限購的問題。武漢的購房資格審核很簡單,關注武漢房管局公眾號“武漢住保房管”,選擇“辦事服務”就可以在線辦理,需要提交身份證件及戶口簿等其他證明材料的照片。武漢大學集體戶口的拿取在當代樓一樓,直接找工作人員就行。兩個工作日完成審核,一次審核有效期60日。

單身不需要開單身證明,婚姻狀況一欄跳過就可以。

四、房屋買賣合同的簽訂及備案

如果沒有親自辦過一次過戶手續,我相信很多律師也會被武漢的房屋買賣合同備案系統弄懵。

雙方簽訂買賣合同書的目的在于,確認雙方權利義務關系,約束雙方,同時房管局對買賣合同備案是房屋過戶的必要程序。問題是,合同備案必須在房管局系統中特定的合同范本里電子錄入。如果合同書寫的很復雜,又和范本對不上,在錄入時會出麻煩。

三方案:方案甲,雙方先簽訂合同,擇日拿著合同去房管局請工作人員作備案順便完成過戶。方案乙,雙方商量好后直接去房管局作合同備案并在合同書上簽字,當日或擇日完成過戶。方案丙,雙方直接自行在系統中提交合同備案并簽字,擇日去房管局過戶。

方案甲的問題在于,先簽訂的合同和系統備案中的合同可能會有出入,一次房屋買賣中簽兩份有出入的合同顯然很奇怪。方案乙的問題在于,我們有時需要在房屋過戶前先簽訂合同,確認雙方的權利義務關系,那么方案乙需要雙方跑兩趟。方案丙只用在過戶當日跑一趟。

自行備案合同需要在電腦端進入武漢房管局官網,選擇辦事服務中的第三項“武漢市個人房產業務網上服務平臺”,以出賣人的信息登錄系統。出賣人選擇要出賣的房屋,之后買受人把購房資格審核中得到的信息碼復制進去,雙方的基本信息就錄入完畢了,然后開始合同條款的擬定及備案。這樣設計的初衷也許是為了保證合同的擬定及備案由買賣雙方共同參與完成。

范本合同中需要填寫的主要內容包括價款及支付方式、違約金及其他附加條款。需要著重強調的是稅款負擔,購房時需要繳納的稅款包括增值稅、個人所得稅及契稅,法律規定個稅和增值稅由賣方負擔,契稅由買方負擔。盡管二手房交易市場的習慣是買方負擔所有稅費,但這并不是慣例。如果要買方負擔所有稅費,雙方需要在附加條款中特別約定。

很多房屋中介推薦交易雙方簽訂陰陽合同,在備案合同中降低價款同時另行約定房屋交易的真實價款,以此減少稅款繳納。這的確行得通,不動產登記中心的稅款繳納窗口只是根據合同約定的價款確定雙方應當繳納的稅額,不核查房屋真實價值——他們甚至沒有區分合同約定的價款是含稅價抑或不含稅價。但我不推薦大家這樣做,簽訂陰陽合同虛構交易標的額是赤裸裸的逃稅,沒有任何可辯解的余地,而且這樣會帶來很高的法律風險。

附加條款在系統中只能寫三條(我也不知道為什么這么少)。建議寫上中介人報酬的負擔——哪怕是熟人,理由見第1號指導案例。關于水電氣物業費的負擔,可以根據需要寫明。提交保存后,合同就可以直接打印出來并經雙方簽字生效。

我更推薦方案乙,合同備案系統真的很麻煩。

五、登記過戶

雙方去不動產所在地的政務服務中心就可以辦理過戶。賣方需要夫妻二人在場攜帶身份證件及房屋所有權證和土地使用權證,買方只需要身份證件。繳稅在同層窗口,只支持支付寶及微信,不支持網銀。制證費用80,掃碼繳納。

大概一天就可以拿到新的不動產權證了。準備開始新的居家生活吧。

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責任編輯:小楚
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